表面・実質利回りとキャッシュフローを自動計算
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表面利回りは単純な収益率、実質利回りは経費や諸費用を考慮した実際の収益率です。
表面利回り = 年間賃料 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り = (年間賃料×(1-空室率) - 経費) ÷ (物件価格 + 購入諸費用) × 100
例えば、3,000万円の物件で月額賃料10万円の場合、表面利回りは10×12÷3000×100 = 4.0%です。経費率20%・空室率5%・諸費用7%を考慮すると実質利回りは約2.8%となります。
Q. 表面利回りと実質利回りの違いは？
A. 表面利回り（グロス利回り）は賃料収入と物件価格だけで計算する簡易的な指標です。実質利回り（ネット利回り）は管理費・修繕積立金・固定資産税・購入諸費用・空室損失なども含めた実際の収益率で、投資判断にはこちらが重要です。
Q. 不動産投資の利回り相場はどのくらいですか？
A. 都心のワンルームマンションで表面利回り4〜5%、地方物件で7〜10%程度が一般的です。ただし高利回り物件は空室リスクや修繕リスクも高い傾向があるため、実質利回りで比較することが重要です。
不動産投資では利回りのほかに、キャップレート（還元利回り）という指標も使われます。キャップレートは不動産鑑定で使用される指標で、物件の適正価格を算出する際に用いられます。利回りは投資家の視点、キャップレートは市場全体の視点からの指標です。
不動産投資のリスクには、空室リスク・家賃下落リスク・金利上昇リスク・修繕費用・災害リスクなどがあります。利回りだけでなく、物件の立地・築年数・管理状態を総合的に判断することが大切です。